Les SCPI de rendement diversifiées offrent aux investisseurs une opportunité unique de diversification géographique et de typologies d’actifs. Cette diversification permet de réduire les risques liés à l’investissement dans un seul pays comme la France, tout en offrant la possibilité de bénéficier d’une meilleure revalorisation des loyers et de la valeur immobilière. En outre, les SCPI européennes et internationales offrent une fiscalité avantageuse, ce qui constitue un atout supplémentaire pour les investisseurs en quête de rendement et de stabilité dans leur portefeuille immobilier. Ces caractéristiques en font un actif résilient face aux fluctuations du marché et aux crises économiques et politiques actuelles.
Performances des SCPI en 2023 et 2024
En 2023, les SCPI ont affiché un taux de distribution moyen de 4,52%, légèrement en baisse par rapport à 2022. Cette stabilité relative est notable, surtout dans un marché où de nombreux autres investissements ont souffert de volatilité. Cependant, malgré ces rendements, le prix moyen des parts de SCPI, principalement de bureaux et de commerces, a connu une forte baisse en 2023, diminuant de près de 5%. Cette situation a profité aux nouveaux associés qui ont pu investir à des prix réduits, mais a été une mauvaise surprise pour les anciens investisseurs, principalement positionnés sur des SCPI « traditionnelles » issues bien souvent des sociétés de gestion des banques.
Les SCPI logistiques et diversifiées ont été particulièrement performantes, avec des rendements moyens de 5,9% et 5,5% respectivement. Ces SCPI sont positionnées sur des actifs résilients, sont relativement jeunes et ont bénéficié d’acquisitions opportunes dans un contexte de crise économique, ce qui leur permet de réaliser des investissements attractifs à travers la France, l’Europe et à l’international. Cette stratégie leur permet, pour certaines, d’augmenter leurs rendements pour l’année 2024 et de dépasser leurs objectifs initiaux. De plus, ces SCPI présentent une marge de sécurité intéressante avec des valeurs de reconstitution dépassant largement leurs prix d’acquisition. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de bonnes affaires en investissant dans des SCPI prometteuses et en phase avec les besoins de nos sociétés en profonde mutation.
Résilience et diversification des SCPI
Les SCPI diversifiées ou de « nouvelle génération » offrent plusieurs avantages dans la conjoncture actuelle. Premièrement, elles permettent de bénéficier de revenus locatifs indexés, ce qui aide à maintenir le pouvoir d’achat face à l’inflation. Deuxièmement, en période de hausse des taux d’intérêt, les SCPI peuvent servir de rempart contre la dévaluation monétaire grâce à leurs rendements stables.
Les SCPI diversifiées investissant dans plusieurs types d’actifs (bureaux modulables, bricolage/alimentaire, centre-ville, santé, résidentiel, co-living, etc.) ont montré une grande résilience. Par exemple, certaines SCPI diversifiées ont affiché des rendements supérieurs à 7% en 2023, telles que Comète de la société de gestion Aldéran, qui vise un rendement de 8% en 2024 !
Les SCPI internationales et leurs avantages
Les SCPI internationales représentent une part croissante du marché et offrent des avantages distincts aux investisseurs. Investir à l’étranger permet de diversifier géographiquement son portefeuille, réduisant ainsi le risque associé à un seul marché immobilier national. Les SCPI européennes, notamment, ont montré des performances remarquables ces dernières années.
Diversification géographique
En investissant dans des marchés immobiliers étrangers, les SCPI internationales permettent de bénéficier des dynamiques économiques spécifiques à chaque pays. Par exemple, des marchés comme l’Allemagne, les Pays-Bas, la Nouvelle-Zélande, l’Australie et le Canada peuvent offrir des opportunités de croissance immobilière différentes de celles de la France, permettant ainsi de lisser les risques et d’optimiser les rendements.
Avantages fiscaux
Certains pays offrent des régimes fiscaux bien plus avantageux que la France pour les investisseurs immobiliers, ce qui peut se traduire par des rendements nets plus élevés. De plus, les conventions fiscales entre pays peuvent permettre d’éviter la double imposition sur les revenus locatifs. N’oublions pas également le fait qu’il n’existe pas de prélèvement sociaux sur les revenus fonciers hors de la France.
Performances supérieures
Les SCPI internationales ont souvent des rendements bruts plus élevés que leurs homologues françaises. Par exemple, certaines SCPI européennes comme Épargne Pierre Europe et Corum Origin affichent des taux de distribution supérieurs à 6%. Ces performances sont rendues possibles grâce à l’exploitation de niches immobilières dynamiques et à la diversité des actifs détenus.
Exemples de SCPI européennes et internationales à retenir
- Épargne Pierre Europe : Avec un taux de distribution de 5,28% en 2023 et plus de 6% en 2024, cette SCPI investit principalement en Europe, tirant parti des opportunités offertes par des marchés comme l’Allemagne et les Pays-Bas.
- Corum Origin : Avec un rendement de 6,06% en 2023, cette SCPI se concentre sur des actifs diversifiés en Europe, profitant de la robustesse de plusieurs marchés immobiliers européens.
- Comète : Avec un taux de distribution cible de 8% pour 2024, Comète continue de séduire par son rendement élevé et constant. Cette SCPI diversifiée détient un actif immobilier intégralement situé à l’étranger et affiche un taux d’occupation de 100%, assurant ainsi des revenus locatifs stables.
Les SCPI de rendement diversifiées ou spécialisées « de nouvelle génération » demeurent une solution très attrayante pour continuer à diversifier son portefeuille et se prémunir contre les effets de l’inflation et de l’impact d’une nouvelle crise économique. Leur capacité à offrir des revenus stables et réguliers, couplée à leur résilience face aux fluctuations du marché, en fait un choix judicieux pour les investisseurs. Ces SCPI ajoutent une couche supplémentaire de diversification et de potentiel de rendement, rendant ces placements encore plus robustes face aux crises économiques globales. Couplées à un crédit bancaire, elles permettent également d’obtenir un effet de levier financier très important, à même d’offrir une réponse pertinente aux enjeux de la retraite et de la construction d’un patrimoine résilient à moindre frais. N’oublions pas que certaines de ces SCPI sont accessibles via les contrats d’assurance vie et plans d’épargne retraite de nouvelle génération. Ces nouveaux produits d’épargne, décorrélés des banques « traditionnelles » et des marchés financiers, offrent ainsi une réponse pertinente à la situation d’instabilité économique et financière actuelle.
