Beaucoup moins connue que son équivalent médicalisé, l’EHPAD, la résidence seniors connaît pourtant un véritable essor depuis son lancement dans les années 1980. Soutenu par le dispositif Censi-Bouvard et sa réduction d’impôt spécifique, le développement de ces résidences de services devrait au moins se poursuivre jusqu’en 2018 avec la construction de 130 nouveaux programmes immobiliers réservés aux seniors.
Résidences seniors, EHPAD et résidences de services : quelles différences ?
Si les résidences pour seniors et les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) font tous deux partie de la famille des résidences de services, ces types de programmes immobiliers diffèrent sur plusieurs points —à commencer par le public accueilli.
Tandis que les EHPAD sont réservés aux seniors dépendants, souffrant de la maladie d’Alzheimer ou de troubles associés, les résidences seniors s’adressent aux retraités autonomes de 75 à 84 ans. Elles leur permettent notamment de sortir de l’isolement dont peuvent souffrir les personnes âgées, tout en maintenant une vie sociale par le biais d’activités variées : piscine et séances d’aquagym, sorties culturelles ou ateliers manuels sont souvent au programme des résidences seniors.
Arnaud Féty, directeur Grands comptes et institutionnels chez Domitys, l’un des leaders de la résidence seniors en France, précise : « Elles (les résidences seniors) se présentent comme une alternative au logement traditionnel ». Face à des solutions de maintien à domicile coûteuses et/ou inadaptées aux nouveaux besoins des seniors, les résidences de services jouissent d’une excellente réputation.
Les caractéristiques du marché de la résidence seniors
Malgré son essor fulgurant, le marché des résidences de services pour seniors s’est concentré sur des zones géographiques assez restreintes —contrairement à nos voisins anglo-saxons, qui ont développé de tels programmes sur l’ensemble de leur territoire.
Et sur les quelques dizaines de milliers de logements en résidence seniors recensés par le cabinet d’analyses économiques Xerfi, seuls 33 gestionnaires sur 115 administrent plus de deux résidences. C’est ainsi que le leader du secteur s’arroge 16% des parts de marché en France, avec environ 7 000 logements, tandis que les cinq premières positions du classement se partagent près de 40% de l’offre actuelle sur le marché de la résidence seniors (source : étude CBRE, Xerfi).
Cependant, la construction de 130 programmes immobiliers réservés aux seniors valides pourrait bien changer la donne sur ce marché en plein développement. Prévues à l’horizon 2018, ces opérations devraient porter le nombre de logements pour les personnes âgées autonomes à 78 000 : une véritable nécessité pour accueillir des seniors qui profitent de leur retraite de plus en plus longtemps et en meilleure santé.
Un dispositif de défiscalisation incitatif : la réduction d’impôt Censi-Bouvard
Et si les résidences seniors connaissent un véritable succès auprès du public qu’elles accueillent, elles savent aussi séduire les investisseurs. En vigueur jusqu’au 31 décembre 2018, le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard donne droit à une réduction d’impôt à hauteur de 11% (H.T.) du prix de revient du bien immobilier, et s’applique notamment aux résidences de services seniors. Cette réduction fiscale s’étale sur 9 ans et reste soumise au plafond des niches fiscales ; elle permet néanmoins aux investisseurs de récupérer la TVA du bien acquis en résidence de services, soit 20% du prix d’acquisition. En contrepartie, les investisseurs s’engagent à proposer leur bien à la location par le biais d’un gestionnaire professionnel.
Et le confort de gestion n’est pas le seul atout des résidences seniors : contrairement aux EHPAD médicalisés, les logements pour seniors autonomes ne nécessitent aucune modification du plan local d’urbanisme pour être convertis en logements résidentiels « traditionnels ». En cas de défaillance ou de cessation d’activité de l’exploitant, les investisseurs bénéficient ainsi d’une garantie supplémentaire quant à la rentabilité de leur bien immobilier.
