L’investissement immobilier, particulièrement dans le domaine locatif, suscite beaucoup d’inquiétude chez les investisseurs. Nombreuses raisons empêchent la plupart d’entre eux de franchir le cap : loyers impayés, charges trop lourdes, régime fiscal dissuasif, soucis administratifs, problèmes de gestion… d’une part ; et l’appréhension face aux contraintes locatives en général et les rendements locatifs en particulier, d’autre part.
Ces arguments ne devraient pourtant pas constituer un blocage pour se lancer dans l’investissement locatif. Plus simple, vous pouvez investir en résidence de services sous le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Ce régime fiscal très avantageux permet entre autres de ne payer que peu, voire aucun impôt, sur les loyers, et de bénéficier d’une simplicité de gestion. Voyons de plus près les principaux points à retenir concernant la location meublée pour cette année.
La location meublée, un secteur d’activité à forte croissance
La location meublée est un marché porteur puisqu’il s’adresse à des types de locataires très variés :
Les résidences EHPAD
Actuellement, la capacité d’accueil des résidences EHPAD est peu suffisante par rapport à la demande qui a connu ces dernières années une hausse importante. Il est vrai que la création de nouvelles résidences présente encore diverses difficultés en France. En effet, il n’est pas facile d’obtenir un agrément pour ouvrir un EHPAD sur le territoire en raison des procédures. Néanmoins, la mise en place du dispositif relatif au cinquième risque – un projet gouvernemental sur la réforme de la dépendance –, devrait constituer une solution face au manque de résidences EHPAD. Au vu de l’évolution socio-démographique, les personnes âgées ayant besoin de soins médicaux spécifiques et d’un accompagnement au quotidien constituent un potentiel d’investissement considérable.
Investir dans une résidence EHPAD, c’est réaliser une opération patrimoniale responsable basée sur un support sécurisé à forte valeur ajoutée. Même si l’on vit dans un environnement macroéconomique et financier irrégulier, acquérir un bien qui répond à des besoins particuliers est la garantie d’un placement sécurisé et d’un patrimoine valorisé. De plus, il est réglementé par une législation spécifique stricte qui encadre toutes les opérations. Se lancer dans ce type d’investissement, c’est faire le choix de profiter d’un secteur doté d’une lisibilité exceptionnelle et de contribuer à son développement.
Les résidences séniors
Les personnes âgées, autonomes ou non, sont de plus en plus séduites par les résidences pour séniors, de crainte d’être fragilisées par l’isolement. Généralement localisées près d’un établissement de santé, ces résidences facilitent considérablement le quotidien de la population vieillissante. De plus, investir dans une résidence pour séniors vous permet notamment d’amortir votre bien à hauteur de 80 % de sa valeur et de récupérer la totalité de la TVA.
Les résidences étudiantes
Les étudiants constituent l’un des potentiels d’investissement les plus sûrs de notre époque. Grâce au dynamisme démographique, l’on prévoit en 2025 une augmentation significative du nombre de bacheliers par rapport à l’année 2015.
Cette année, le nombre d’étudiants dans l’enseignement supérieur en France a encore augmenté de 1,9 %, soit près de 58 000 nouvelles inscriptions en une année. D’après cette tendance, l’enseignement supérieur rassemblera en 2025 environ 2,9 millions d’étudiants, ce qui correspond à une augmentation de 350 000 étudiants par rapport à l’année 2015.
Cette situation représente une garantie à terme pour tous ceux qui souhaitent investir dans la résidence étudiante. Il faut juste veiller à investir dans des logements situés à proximité des écoles d’enseignement supérieur et accessibles facilement par les transports en commun.
Les résidences d’affaires
Les résidences d’affaires sont très sollicitées par les hommes d’affaires, les sociétés internationales et les grands groupes. Les professionnels en déplacement les privilégient pour le confort et les services qu’elles offrent. De plus, leurs prix sont relativement bas, comparés à ceux des hôtels. Cette année 2018 est une année propice pour investir dans des résidences d’affaires, leur prix d’achat ayant largement baissé avec la conjoncture économique.
À noter que pour bénéficier du statut LMNP, le bien concerné, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, doit disposer des services et d’équipements dont les locataires potentiels auront besoin.
Un marché immobilier attractif
La stabilité du secteur immobilier reste inchangée depuis le début de cette année. Ceci se concrétise par la solvabilité des ménages et l’étendue des primes de risque. À titre d’exemple, les primes de risque atteignent en moyenne un taux de rendement de 5,5 % en province, et bien plus dans les villes qui font moins de 50 000 habitants. Un autre avantage de la location meublée cette année : des perspectives de revalorisation estimées à 3 %.
Par ailleurs, l’attractivité d’un investissement en LMNP doit être évaluée en fonction du bail locatif qui va avec et du type de la résidence de services.
En étant à l’abri de la notion de coup de cœur, ce type d’investissement se vend toujours à juste prix et permet de limiter la revalorisation et les bulles.
Un taux de rentabilité stable
Quel que soit le type de placement que vous envisagez de réaliser, vous devez prioritairement regarder le rendement qu’il propose. Dans le cas d’un investissement en résidence de services LMNP, la rentabilité doit être vue dans l’ensemble.
Pour vous assurer d’un rendement annuel constant et éviter toute surprise, vous devez bien choisir le gestionnaire qui va administrer les unités d’exploitation. Certes, les rendements peuvent être intéressants aujourd’hui, mais vous devez veiller à la pérennité de votre investissement. Méfiez-vous donc des propositions trop alléchantes, surtout pour des résidences neuves ou rénovées dont il n’est pas possible de vérifier la gestion antérieure. Et même pour un investissement meublé ancien, prenez le temps de vérifier l’historique pour savoir notamment pourquoi un rendement a baissé ou augmenté à telle ou telle date.
Ces dernières années, les taux de rentabilité moyens pour toutes les catégories sont restés stables, hormis pour les EHPAD qui ont vu leur rentabilité augmenter.
Des atouts propres aux logements anciens
Depuis quelques années, l’investissement immobilier dans l’ancien connait un engouement auprès des investisseurs. Déjà, ce type d’investissement permet de se constituer un patrimoine dans le centre, les biens immobiliers anciens étant généralement localisés dans les grandes villes. Aussi, l’ancien est en principe plus abordable que le neuf. Mais le plus important, c’est qu’il est facile de vérifier la rentabilité des résidences anciennes grâce à l’historique de la valorisation du bien ou les loyers perçus auparavant. L’historique de gestion de la résidence permet également d’effectuer un investissement sécurisé.
Conclusion
L’investissement en LMNP n’a pas connu de grands changements durant cette année 2018. Le choix du type de résidence où investir constitue toujours une préoccupation pour l’investisseur. Chaque catégorie comporte sa propre problématique et la population est différente pour chaque secteur d’activité.
Côté fiscalité, l’investissement locatif en meublé est nettement plus avantageux que la location nue. Les logements loués nus font en effet l’objet d’une augmentation des prélèvements sociaux (17,2 %) et ne bénéficient pas de l’amortissement comptable.
Avec les bons paramètres, les résidences de services offrent une garantie sur la création de capital à long terme. Évidemment, il est important de bien choisir le secteur d’activité, l’emplacement et le gestionnaire de la résidence. Ce dernier paramètre est très important puisque tout investissement patrimonial comporte des risques, même pour le cas des investissements en résidences étudiantes ou en EHPAD qui sont pourtant les plus fiables.
