Les véhicules d’investissement immobilier tels que les SIIC, les SCPI et les OPCI rencontrent actuellement une forte demande en matière de résidences de services. Zoom sur le développement de ce marché en pleine ébullition…
Les besoins des individus en termes de logement changent continuellement avec l’évolution de la société, l’allongement de l’espérance de vie et la mutation des territoires. Les résidences de services répondent parfaitement à cette demande toujours aussi croissante en matière d’hébergement, mais aussi à un besoin de diversification de placements des investisseurs. A cet effet, les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotée), les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) tiennent aujourd’hui une place déterminante dans le développement de ce marché en plein essor.
L’émergence de nouveaux besoins
Bien que les SCPI se sont focalisées durant de nombreuses années dans le secteur des bureaux et des commerces, elles se tournent désormais vers le marché des résidences de services. Ces résidences gérées par des exploitants comprennent une panoplie d’actifs immobiliers s’élargissant au fil du temps. Avec les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD ou encore les résidences de tourisme, les investisseurs disposent d’un large choix, en fonction de leur budget, de leurs besoins et objectifs.
Selon Arnaud Dewachter, délégué général de l’ASPIM, l’évolution du secteur vient en renfort aux besoins d’aménagement des territoires et à la mobilité croissante de la population. Les résidences de services répondent en effet aux exigences de différents types d’usagers, à savoir les étudiants, les travailleurs saisonniers, les touristes, les personnes âgées, etc. Face à un secteur public sujet à de nombreuses contraintes budgétaires, ces résidences sont de plus en plus prisées.
L’intermédiation professionnelle, dans quel intérêt ?
Un investisseur retail se charge du financement des résidences de services, que l’opération s’effectue en direct ou via une SCPI ou un OPCI. Les véhicules collectifs captent ainsi peu à peu cette épargne du grand public. Toujours d’après le délégué général de l’ASPIM, un fonds d’investissement représente beaucoup plus qu’un regroupement d’investisseurs. Pour que l’activité puisse se développer favorablement, un professionnel de l’investissement immobilier devra garantir un certain équilibre dans la relation entre le promoteur immobilier, le gestionnaire de la résidence et les investisseurs contribuables. En l’absence de cette intermédiation professionnelle, l’investisseur pourrait se retrouver dans une situation critique qui se traduit par un placement peu rentable. Les résidences de tourisme situées dans les zones montagneuses reflètent parfaitement cette conjoncture. La performance globale dégressive de ce type de placement s’explique notamment par la qualité et le vieillissement prématuré des équipements immobiliers.
La situation au niveau fiscal
Dans le cas où l’investissement immobilier s’inscrit dans le cadre d’une incitation fiscale à l’égard de l’investisseur particulier, les recettes de l’Etat entrent en jeu. Selon l’avis d’Arnaud Dewachter, l’intermédiation professionnelle se charge de garantir l’efficacité de ces dépenses fiscales. Les pouvoirs publics appuient même le développement de ces activités à travers certaines mesures. La loi Macron adoptée le 6 août 2015 prévoit par exemple l’éligibilité de l’investissement en résidence de services via un fonds d’investissement au régime BIC des LMNP. En plus de contribuer à l’intérêt général, tous les acteurs de l’opération y trouvent également leur intérêt.
L’ASPIM envisage actuellement de mettre en place une éventuelle financiarisation de l’investissement en résidences à travers des logements nus. Arnaud Dewachter précise qu’ils sont à la recherche d’un dispositif en mesure de remplacer la loi Pinel qui touche bientôt à son terme. Le fonds d’investissement permettra notamment de conforter la retraite des investisseurs particuliers, mais aussi de financer les travaux liés à la construction et la rénovation énergétique du bien. Les enjeux sociétaux sont énormes, d’où la nécessité pour ces professionnels du secteur de se focaliser sur le sujet dès à présent.
