La Pinel peut être un excellent moyen de défiscaliser vos revenus et de vous constituer un patrimoine immobilier. Cependant, plusieurs aléas se posent en général.
A la fin de la défiscalisation (12 ans), la perte des « revenus » fiscaux couplée à la pression fiscale et sociale sur les loyers et à un rendement locatif faible dégradent le rendement global de votre investissement de manière trop importante.
Concrètement, votre rendement net annualisé représente en général moins de 5 % au terme de l’opération, ce qui est toujours mieux qu’un placement bancaire, mais loin d’être l’optimum que vous devriez atteindre. Dans cette situation, votre capacité d’investissement future se dégrade trop fortement, au même titre que votre potentiel d’enrichissement et de réalisation de vos objectifs patrimoniaux.
Vous voilà donc souvent bloqué et obligé de revendre vos acquisitions pour libérer de la capacité d’endettement et du capital. Surgit alors le problème de la revente, bien souvent présent à la Réunion où il n’est pas rare de voir des décotes à la revente de plus de 40 %, synonyme d’un mauvais investissement, voire d’une perte en capital.
Quelles solutions ?
Dans un premier temps, il conviendra d’attacher une extrême importance à la localisation du bien, à la typologie de celui-ci et à son prix d’acquisition bien entendu. Les fondamentaux restent, en immobilier, la localisation et la location.
Il faudra ensuite réfléchir aux axes d’optimisation possibles concernant la fiscalité des revenus fonciers une fois la défiscalisation terminée. Une autre piste serait également de pouvoir augmenter les revenus locatifs au terme de la période de défiscalisation. La solution peut être, sur une petite partie du territoire national et réunionnais, d’opter pour la location meublée (LMNP ou LMP).
De par son régime fiscal privilégié, la location meublée est en effet devenue, au fil du temps, un excellent moyen pour se constituer un patrimoine, mais aussi pour se créer des revenus supplémentaires (retraite) sur le long terme. Le régime LMNP permet, grâce à l’amortissement comptable (régime des BIC), de neutraliser tout ou une partie des revenus fonciers et des prélèvements sociaux. Il permet également, dans certaines configurations, d’augmenter de l’ordre de 20 % à 30 % le montant du loyer. Il est donc possible d’opter pour un changement de régime fiscal une fois le régime PINEL terminé. Mais attention ! Entre la pratique et la théorie, il y a souvent un véritable fossé ! Pour ce faire, il faut s’assurer au préalable du réel potentiel locatif en meublé sur la zone concernée.
Beaucoup d’investisseurs en fin de défiscalisation seront tentés par cette option, sans que le marché du tourisme saisonnier ne puisse absorber un nouveau supplément d’offres en location meublée… C’est malheureusement le cas sur une très grande partie du territoire réunionnais où l’offre locative meublée de tourisme est pléthorique et majoritairement inadaptée au marché.
A la Financière Investissement, nous préconisons d’investir dans des résidences services seniors Pinel, voire des logements Pinel situés à proximité de certains hôpitaux ou de centres d’intérêts majeurs.
Il faut savoir que les logements adaptés aux “post” seniors sont rares à la Réunion, avec en contrepartie pour ces prochaines années un fort vieillissement de la population et donc des besoins en logement et en services extrêmement importants.
Opter pour cette optimisation « meublée seniors » nécessitera un minimum d’investissement, à savoir le mobilier et quelques frais annexes, mais surtout la mise en œuvre d’un process strict et respectueux de la réglementation fiscale.
Il va de soi que nous vous accompagnons intégralement sur ce type d’opération, de la sélection du bien à son financement, en passant par l’accompagnement sur la phase de transition, ceci pour vous garantir un maximum d’optimisation et de sécurisation dans la durée.
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