L’occasion de transmettre son patrimoine immobilier dans de meilleures conditions, prévenir les contentieux de la succession, éviter les contraintes de la copropriété de son vivant… La gestion d’une SCI (société civile immobilière) offre un certain nombre d’avantages considérables. La SCI intéresse aujourd’hui de nombreuses familles ou associations d’investisseurs souhaitant gérer un bien locatif commun. Toutefois, il faut connaître quelques notions avant de décider et de se lancer dans la SCI. Voici quelques conseils utiles pour mieux apprécier les bénéfices de la SCI.
Optimiser la rédaction des statuts de la SCI
Même si la création d’une SCI peut sembler compliquée à première vue, avec l’aide d’un professionnel, c’est tout à fait faisable. L’étape la plus importante concerne la rédaction du statut. Elle consiste, pour les associés ou les membres d’une famille, à manifester leur intention d’investir ensemble sous forme écrite. Bien entendu, le statut va également stipuler les règles qui régissent l’investissement commun : le droit de retrait d’un associé, la tenue des assemblées, les modalités de vente des parts… Vous trouverez facilement des statuts types sur le Web, mais ceux-ci ne conviennent pas toujours à tous les types d’investissements. Il est fortement conseillé de solliciter les services d’un professionnel, d’un notaire ou d’un avocat, afin d’obtenir un statut sur mesure. Une fois que le statut est rédigé, vous pouvez le déposer au tribunal de commerce pour la publication.
Définir un gérant
Dès que la société est formée selon les règles, il est important de définir qui tiendra le poste de gérant de la société. Dans le cas d’une SCI locative familiale, cette fonction est généralement assurée par l’un ou les deux parents. Les attributions du gérant sont très importantes pour la réussite de l’investissement, et le choix doit être fait à bon escient. En effet, le gérant est tenu d’assurer de nombreuses tâches administratives au niveau locatif, social, de la comptabilité, etc. Ainsi, le gérant doit s’assurer de la recherche de locataires, de l’entretien des locaux, des travaux de réfection, de la gestion des relevés bancaires, de la perception des loyers, du suivi des chèques émis… Il se chargera également de la convocation des associés dans le cadre des assemblées générales, gestion des assemblées, rédaction des procès-verbaux des assemblées… Les responsabilités du gérant peuvent être très lourdes. Il convient ainsi de confier la réalisation de certaines tâches à des prestataires externes, en cas de besoin. Il est d’usage de solliciter les services d’un expert comptable pour les opérations complexes liées au calcul du résultat net de la société et le paiement de l’ISF. Par ailleurs, il s’agit de bien définir la rémunération du gérant, compte tenu de ses nombreuses attributions.
Des dettes et des responsabilités
Les responsabilités des associés sont sans limitation de durée. Chacun est responsable de ses biens propres et des dettes de la société. A noter que la responsabilité joue uniquement en fonction du niveau de participation de chaque associé dans le capital de la société. Néanmoins, cet état des faits a une mauvaise conséquence : les banques sont plus réticentes à accorder un prêt à une SCI. Généralement, la banque va demander que les associés se portent caution solidaire dans le cas d’une demande de prêt. Ceci n’est pourtant pas conseillé puisque la responsabilité de chaque associé est élargie. A savoir que dans ce cas, l’associé reste solidaire par rapport aux dettes de la société pendant cinq ans de plus, même s’il vient de revendre sa part dans la société.
Faire le bon choix sur la fiscalité
En l’absence d’une option particulière choisie à la création de la SCI, les loyers perçus par la société sont directement taxés pour chacun des associés, en fonction de leur quote-part. Il s’agit de l’impôt sur le revenu foncier. Bien entendu, les travaux, dépenses d’entretien, intérêts de crédit, taxe foncière et autres assurances seront déductibles des loyers imposables.
Mais il est également envisageable de choisir l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, il est possible de déduire des profits une partie de la valeur du logement. L’imposition sur les bénéfices sera de 15 % sur les premiers 38.120 euros, puis de 33,33 % au-delà. Il s’agit d’une bonne technique pour réduire la taxation sur les loyers, mais ce sera un peu plus difficile lors de la revente des parts de la société. En effet, la plus-value sera calculée à partir du prix d’achat, mais seulement après intégration des amortissements, sans possibilité d’abattement pour durée de détention. La plus-value est ensuite imposée en tant que bénéfice. Dans la mesure où le logement prend de la valeur, l’imposition pour les associés pourra être très élevée.
La transmission de parts
La formule SCI est une très bonne alternative pour les parents qui souhaitent transmettre leur patrimoine immobilier. Elle leur permettra également de réduire au minimum les droits de succession que leurs descendants devront payer. La législation prévoit en effet que lorsqu’un immeuble est divisé en parts sociales, il est possible de donner des parts en franchise d’impôts. La valeur peut aller jusqu’à 100 000 euros par enfant ! Au-delà des 100 000 euros, les droits de succession seront moins élevés que dans le cadre d’une transmission directe. En effet, en étant divisé en parts sociales, le bien immobilier perd 30 % de sa valeur vénale par sa moindre liquidité. Concernant l’IFI, un abattement qui peut atteindre les 15 % est possible pour les parts de SCI.
Eviter les problèmes d’indivision avec une SCI
Un bien immobilier acheté par un groupe sans formalités particulières est en indivision. Chaque associé détient alors des droits sur la totalité du bien concerné. Toutefois, la législation prévoit que tout indivisaire a le droit de sortir de l’indivision à tout moment, et même de vendre le bien. Ce problème n’a pas sa place dans le cadre d’une SCI puisque seules les parts seront cédées, et non l’intégralité du bien immobilier. Les biens en indivision comportent un autre problème : tout acte concernant l’entretien du bien nécessite l’accord de tous les associés. Dans le cas d’une SCI, le gérant a le droit de décider seul des opérations de gestion du bien immobilier : location, travaux, etc. Si un associé souhaite vendre sa part, il n’a pas le droit de le faire à sa guise. Il doit en effet avoir l’accord de tous les autres associés. Ces derniers ont d’ailleurs un droit prioritaire de rachat en cas de demande de cession de parts.
Opter pour la sécurité en cas de concubinage
Il existe un grand risque que l’un des concubins soit obligé de vendre sa résidence principale, notamment si l’autre décède. En effet, si le bien immobilier avait été acheté en commun par le couple, les héritiers du concubin décédé deviennent en indivision avec le concubin survivant. Ces derniers ont alors le droit d’obliger le survivant à vendre ses parts, d’autant plus que les legs entre concubins sont taxés à 60 %, comme le seraient des legs entre particuliers. La totalité de ces risques disparaît dans le cadre d’une SCI. Un concubin a le droit de transmettre un bien immobilier au concubin survivant, à condition qu’ils aient procédé à un démembrement croisé des parts dès la constitution de la société. Le démembrement croisé des parts consiste à s’échanger l’usufruit de ses parts. C’est-à-dire que chacun des concubins achète la nue-propriété de la moitié des parts, ainsi que l’usufruit de l’autre moitié. En procédant de la sorte, le concubin survivant récupère automatiquement la pleine propriété des parts au décès de l’autre, sans devoir payer des droits de succession. Détenant l’usufruit de la seconde moitié des parts, le survivant obtient un droit de jouissance à vie sur l’intégralité du bien immobilier. Les héritiers du défunt retrouvent la nue-propriété des parts du décédé, mais celle-ci ne leur accorde pas de droits particuliers.
Achat d’un bien immobilier entre amis
Vous êtes un groupe d’amis qui souhaite acquérir un bien immobilier (un appartement, une maison…) commun ? Evitez à tout prix le régime de la copropriété. Le fonctionnement et l’indivision de ce système vous seront insupportables ! En optant pour une SCI, vous bénéficierez d’un dispositif simplifié concernant le mode de gestion, de location et de découpage. En présence d’un immeuble divisé en divers logements, il s’agit de choisir la configuration d’une SCI en « société d’attribution ». Cela va permettre à chaque associé de jouir de manière exclusive de l’un des logements, avec une délimitation précise pour chaque partie de l’immeuble. Chacun pourra alors valoriser sa propre part, ce qui n’est pas possible avec un régime SCI classique. Dans ce dernier cas, tous les associés sont au même niveau. A noter que dans une société d’attribution, les occupants ont le droit de contrôle sur toute nouvelle arrivée.
Sécuriser son patrimoine professionnel à l’aide d’une SCI
Créer une SCI permet à tout entrepreneur d’héberger son patrimoine professionnel, afin de sécuriser celui-ci. Propriétaire d’une PME, commerçant ou autre professionnel peut bénéficier de cette disposition. Néanmoins, l’immeuble doit être destiné à l’exercice de leurs activités respectives. Cela n’implique pas le matériel et les équipements destinés au bon fonctionnement des activités. L’avantage de ce système est qu’en cas de difficulté de l’entreprise, les créanciers n’ont pas le droit de saisir le bien immobilier. Ce dernier revête en effet un caractère personnel de par sa structure. Avec le système SCI, un professionnel a par ailleurs la possibilité de devenir locataire des locaux destinés à ses activités. L’avantage fiscal est considérable : vous versez un loyer à la SCI, mais vous pouvez déduire toutes les charges liées au bien loué de son bénéfice ; qu’il s’agisse de travaux de rénovation, de travaux d’entretien ou autres.
