Bon nombre de Français se constituent une épargne de précaution pour prévenir les urgences et les éventuels imprévus. Ce matelas financier constitue en effet un filet de sécurité qui est investi généralement à court ou à moyen terme dans des comptes à terme ou des livrets d’épargne. Bien qu’il garantisse un niveau élevé de sécurité de votre capital, ce type de placement n’est cependant pas satisfaisant pour percevoir de confortables revenus complémentaires ou pour préparer efficacement votre retraite. Afin d’atteindre vos objectifs, la pierre-papier s’avère nettement plus avantageuse, tant en termes de rentabilité qu’en matière de diversification de patrimoine. Ce véhicule de placement vous permet d’investir dans le domaine de l’immobilier avec des risques maitrisés et de nombreux privilèges à la clé !
Pourquoi investir dans la pierre-papier ?
Vous envisagez d’investir dans la pierre-papier ? Le marché actuel vous permet d’accéder à une multitude de supports d’investissement adaptés à vos objectifs et vos moyens financiers. Comptez parmi ces véhicules les SCPI, les OPCI ou encore les OPCVM, des placements immobiliers performants et accessibles avec seulement quelques milliers d’euros. Vous serez cependant amené à vous demander dans quel véhicule investir, par quel moyen et surtout dans quel but ?
A l’heure actuelle, le secteur de l’immobilier fait partie des placements les plus sûrs et les plus efficaces disponibles sur le marché. Ainsi, pour éviter les risques excessifs et inconsidérés de perte en capital, la pierre-papier reste l’un des véhicules les plus sûrs et les plus fiables. Son système de mutualisation des risques vous permettra d’être moins enclin aux aléas du marché. De plus, vous serez délesté de tous les soucis de gestion, un avantage certain par rapport à l’investissement immobilier classique. Une société de gestion en charge des actifs immobiliers s’occupera en effet de toutes les tâches administratives et fiscales, de la recherche de locataires, de la gestion des baux, ainsi que de diverses obligations prévues dans votre contrat.
Objectif n°1 : optimiser sa situation actuelle avec des revenus complémentaires
Il est tout à fait possible que la valeur de votre capital initial évolue en raison d’un événement survenu dans le cadre de votre vie personnelle ou professionnelle. La vente de votre résidence principale, la transmission d’un patrimoine hérité de vos ascendants… sont autant de facteurs qui peuvent accroitre considérablement le niveau de vos revenus actuels. La question qui se pose est donc de savoir quels types d’investissements effectuer dans le but de bénéficier de revenus complémentaires intéressants à partir de votre capital ? Plusieurs choix s’offrent à vous, dépendamment de votre situation personnelle et de vos objectifs d’investissement.
Investir dans les SCPI immobilier d’entreprise
Les SCPI de rendement sont des véhicules de placement particulièrement appréciés. Ces Sociétés Civiles de Placement
Immobilier accordent une rentabilité élevée aux investisseurs, aux alentours de 4 % environ pour l’année 2019, voire beaucoup plus au niveau de certaines sociétés. En plus d’être net de charges et d’entretien, ce taux prend également en considération tous les frais liés à la gestion des actifs immobiliers. Pour jouir du même rendement en matière d’investissement immobilier locatif classique, votre rentabilité locative brute devra, avant impôts et après déduction des frais et autres charges d’entretien, atteindre une moyenne de 6 % environ. Bien que certains biens immobiliers idéalement situés puissent vous offrir de telles performances, ils se font de plus en plus rares sur le marché.
Horizon de placement
Tout comme les OPCI, les SCPI sont des FIA (Fonds d’Investissement Alternatifs) régulés par l’Autorité des Marchés Financiers. Cette entité se charge principalement de protéger les intérêts des particuliers envisageant ou ayant déjà souscrit dans ce type de fonds d’investissement. Vous pourrez ainsi, en toute connaissance de cause, acquérir des parts de SCPI ou éventuellement les revendre à terme. Bien qu’il s’agisse d’un placement sur le long terme qui génère peu de liquidité, vous aurez la possibilité de revendre une partie, voire la totalité de vos actifs avant l’échéance de l’opération. Toutefois, la société ne rachète pas directement vos parts, mais effectuera une confrontation de l’offre et de la demande sur un marché dit « secondaire ». Cette opération n’est pas sans risque puisque des pertes en capital sont à prévoir en fonction de la tendance du marché.
Vous aurez donc tout intérêt à conserver vos parts de SCPI pendant une dizaine d’années au minimum pour optimiser votre investissement. En effet, une sortie anticipée engage généralement d’importants frais supplémentaires, en plus d’une possibilité de revente à perte. Puisqu’il s’agit d’un investissement dans l’économie réelle, une éventuelle baisse de la valeur du capital n’est également pas à écarter en raison de la conjoncture. Soyez toutefois certain que vous bénéficierez de revenus complémentaires réguliers et performants au cours de votre souscription.
Fiscalité
Les revenus issus de la souscription dans une SCPI sont classifiés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils comprennent notamment les loyers nets de tous frais et les plus-values générées par l’activité. Le résultat obtenu est alors additionné au revenu imposable, dans le cadre de la déclaration de l’impôt sur le revenu. Sachez que vous pouvez prétendre au régime du micro-foncier dans la mesure où vos revenus sont situés en dessous de la barre des 15 000 euros par an. Vous aurez ainsi la possibilité de bénéficier d’un abattement forfaitaire à hauteur de 30 %, dans l’éventualité où vous ne disposiez pas d’un autre bien immobilier locatif générant des revenus complémentaires.
Investir dans les SIIC et les OPCVM immobiliers
Les SIIC ou Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées sont des foncières cotées à la Bourse de Paris particulièrement prisées, du fait des dividendes élevés qu’elles proposent. Ces sociétés sont assujetties par défaut au PFU ou Prélèvement Forfaitaire Unique fixé à un taux de 30 %, dont 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Leurs dividendes sont exonérés d’Impôt sur les Sociétés, mais seront directement imposés auprès des actionnaires, en contrepartie d’importants bénéfices sur les revenus locatifs et plus-values enregistrés. Au cours du mois de décembre 2019, les SIIC cotées à la Bourse de Paris ont enregistré en moyenne un rendement de l’ordre de 5,5 %.
Les OPCVM immobiliers (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Immobilières) sont également en mesure d’offrir des rendements aussi performants à ses souscripteurs. Tout comme pour le cas des SCPI, ces fonds de placement permettent de jouir d’une mutualisation des risques, ainsi que d’une gestion locative assurée par une société professionnelle. Vous profiterez ainsi d’une stratégie de diversification adaptée à vos besoins et en mesure de restreindre les risques de pertes en capitaux. A noter que les OPCVM immobiliers orientent principalement leurs capitaux dans des SIIC françaises et autres véhicules de placement européens.
Les OPCVM proposent deux types de parts. D’un côté, on recense les parts C pour capitalisation, que l’on appelle également parts Acc pour accumulation. Pour ce premier cas, les gains générés au cours de l’activité sont réinvestis dans le fonds de placement afin qu’ils prennent de la valeur dans le temps. D’un autre côté, il y a les parts D pour distribution, dénommées aussi parts Inc pour Incorne. Pour ce deuxième cas, les dividendes enregistrés sont redistribués régulièrement aux porteurs de parts. Si vous souhaitez réaliser une plus-value intéressante sur le long terme, optez pour les fonds de capitalisation. Par contre, si vous êtes en quête d’une source de revenus supplémentaires pour booster votre pouvoir d’achat ou préparer votre retraite, les fonds de distribution sont à privilégier.
Horizon de placement
Les actions proposées au sein des SIIC sont cotées en bourse, ce qui implique qu’elles peuvent être acquises ou revendues dans l’immédiat. En contrepartie de cette grande liquidité, retenez bien que ces véhicules de placement génèrent des risques élevés en perte de capital, surtout sur de courtes durées allant de quelques mois à trois ans environ. En effet, la valeur de vos actions dépendra des fluctuations du marché de la bourse, à la baisse comme à la hausse. Par contre, en investissant sur une période qui s’étale sur sept ans ou plus, vous commencerez à percevoir une rentabilité intéressante, à l’instar de celle proposée dans le cadre d’un investissement immobilier. Dans tous les cas, la conservation de vos parts ou vos actions dans un OPCVM ou une SIIC devra donc s’effectuer sur le long terme si vous souhaitez jouir pleinement des résultats de votre placement.
Fiscalité
Rappelons que les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés, une imposition qui incombera directement aux actionnaires. Elles ont cependant l’obligation de leur redistribuer annuellement près de 95 % des bénéfices qui sont issus essentiellement des loyers perçus grâce à leur activité. Elles doivent également leur allouer près de 70 % de la valeur des plus-values obtenues suite à la revente d’immeubles, d’où les rendements importants qu’elles proposent. Les SIIC peuvent aussi se vanter d’être l’unique type de placement immobilier à être exonéré d’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière, à condition que l’actionnaire détienne moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.
Depuis le 1er janvier 2018, vos revenus financiers issus de votre activité peuvent être imposés suivant deux systèmes au choix. D’une part, ils pourront être assujettis au prélèvement fiscal unique de 30 %. D’autre part, vous aurez la possibilité d’opter pour la conservation du régime antérieurement appliqué, c’est-à-dire le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Bien que ce dernier offre l’avantage d’un abattement de 40 %, sachez cependant qu’il prend à la fois en considération vos dividendes et vos revenus à déclarer initialement dans le PFU.
Pour information, il n’est plus possible d’acquérir des actions ou parts de SIIC et d’OPCVM à travers un PEA ou Plan d’ Epargne en Actions. Cette mesure a été prise depuis le 21 octobre 2011, notamment afin de limiter l’accumulation excessive d’avantages fiscaux à l’endroit de leurs détenteurs. L’exonération d’impôt sur les dividendes et les plus-values prennent cependant toujours effet pour le cas des titres conservés dans un PEA avant cette date.
Objectif n°2 : préparer sa retraite en se constituant un patrimoine
De manière générale, préparer sa retraite implique d’épargner de façon régulière une certaine somme durant sa vie active. Le principal but se traduit par la perception à terme de revenus complémentaires grâce au patrimoine que vous aurez constitué au cours de ces années. Pour ce faire, vous avez le choix entre épargner petit à petit une partie de vos revenus en vue de vous créer un patrimoine, ou d’effectuer un emprunt auprès de votre banque ou d’une autre institution financière en mesure de répondre à vos besoins. Le règlement de vos mensualités sera ainsi assimilé à une épargne forcée, à l’instar du remboursement d’un crédit immobilier destiné à l’acquisition de votre résidence principale.
Investir dans les SCPI à crédit
Avec des taux d’intérêt compris entre 1,5 % et 2 %, pour une durée de remboursement s’étalant sur dix à quinze ans environ, l’opération s’avère plus qu’accessible et particulièrement avantageuse. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif en direct ou d’une souscription à une SCPI à crédit, l’objectif reste le même, à savoir profiter de l’effet de levier du crédit pour rentabiliser votre investissement.
Le principe est simple : en vous endettant auprès de votre banque pour optimiser votre capacité d’investissement, vous serez en mesure de régler vos mensualités avec ou sans réel effort d’épargne, grâce au rendement locatif généré, à condition que celui-ci soit supérieur à la valeur des intérêts d’emprunt. Vous parviendrez ainsi à vous créer votre propre patrimoine qui constituera une nouvelle source de revenus pour préparer votre retraite. Privilégiez les SCPI proposant un rendement moyen qui avoisine les 5 % pour optimiser le succès de votre investissement.
Horizon de placement
Bien que la durée minimale conseillée pour la souscription dans une SCPI soit de 8 ans, vous aurez tout intérêt à garder vos parts tout au long de la période de remboursement de vos intérêts d’emprunt. Vous allégerez ainsi les coûts de votre crédit grâce aux revenus issus de l’opération. Vous pourrez éventuellement revendre une fraction de vos parts au bout d’une dizaine d’années environ pour le remboursement du montant restant dû. Cela vous permettra de profiter par la suite d’un rendement net de dettes généré par le reste de votre patrimoine. Pensez cependant à conserver une épargne de côté pour compenser vos mensualités, notamment en cas de baisse de performance de la SCPI.
Fiscalité
D’un point de vue fiscal, l’acquisition de parts de SCPI à crédit s’avère particulièrement intéressante étant donné que vos intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers lors de la déclaration d’impôt. Concrètement, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu durant les premières années. Cet effet de levier fiscal profite principalement aux épargnants lourdement imposés qui souhaitent se préparer des revenus complémentaires à l’âge de la retraite.
Investir dans les SCPI en démembrement de propriété
Réaliser l’acquisition de parts de SCPI en démembrement de propriété se révèle être une solution efficace et pertinente pour stimuler la constitution de votre capital. Le démembrement de propriété en SCPI se traduit par la décomposition de la pleine propriété de vos parts en deux catégories, à savoir la nue-propriété et l’usufruit. Si la nue-propriété vous accorde leur droit de détention sans pouvoir en faire usage, l’usufruit vous permet de jouir de leurs intérêts sans pour autant en être le propriétaire.
En achetant des parts de SCPI en nue-propriété, vous ne percevrez aucun revenu issu de vos parts durant toute la durée du démembrement qui s’étale sur 5 à 15 ans environ, en fonction des termes de votre contrat. Cependant, vous jouirez d’une décote par rapport à la valeur d’acquisition des parts. Votre budget sera ainsi plus conséquent pour en acheter un plus grand nombre, vu leur prix nettement plus abordable par rapport aux parts en pleine propriété. Au terme de la période de démembrement temporaire de propriété, vous obtiendrez la pleine propriété des parts et, par conséquent, la totalité des revenus qui seront générés au cours de leur détention. Vous aurez éventuellement la possibilité de revendre une partie de vos parts selon les prix du marché, car la décote initiale sera supprimée.
Cette stratégie trouve tout son intérêt dans la mesure où vous serez à même de valoriser fortement votre patrimoine. En effet, avec une décote pouvant aller de 20 % à 40 % environ, votre capacité d’investissement vous permettra d’acquérir davantage de parts dans la SCPI concernée. A noter que l’importance de cette décote dépendra principalement de l’estimation du manque à gagner en termes de revenus tout au long de la période de démembrement de propriété.
Les parts d’usufruit dans les SCPI sont généralement destinées aux établissements disposant d’un excédent de trésorerie à investir, comme pour le cas des compagnies d’assurance ou des caisses de retraite. Elles s’adressent également aux particuliers faiblement imposés qui souhaitent profiter de revenus plus conséquents grâce à leur placement. La jouissance des revenus élevés associés à l’opération sera effective jusqu’au terme du démembrement temporaire de propriété. Pour information, la valeur de l’usufruit correspond au montant de la décote obtenue par l’acquéreur de la nue-propriété.
Horizon de placement
Il serait plus judicieux que vous conserviez vos parts de SCPI, que vous soyez le nu-propriétaire ou l’usufruitier, jusqu’au terme de la validité du démembrement temporaire de propriétaire. Vous pourrez ainsi bénéficier de tous les avantages de l’opération, dépendamment de vos objectifs d’investissement. A la fin de cette période, vous aurez la possibilité de revendre vos parts ou de les conserver pour continuer de percevoir des revenus, à condition que vous disposiez de leur pleine propriété.
Fiscalité
En tant que nu-propriétaire, l’acquisition de parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété vous permettra d’être exonéré d’impôt sur le revenu. Puisque vous ne percevrez aucun revenu issu de l’activité, l’imposition incombera à l’usufruitier. De plus, si vous faites partie des contribuables soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, vous en serez délesté jusqu’à la fin de l’opération.
Investir dans les OPCI
Pour accroitre votre capital au fil du temps, l’acquisition d’actions auprès d’un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) reste une excellente alternative. Afin de répondre efficacement à vos besoins en termes de diversification de patrimoine, ces fonds de placement se composent approximativement à 60 % d’actifs immobiliers, et à 40 % de placements financiers. A noter que ces actifs immobiliers comprennent des immeubles et des parts de sociétés immobilières. Quant aux placements financiers, ils peuvent se décliner sous forme de liquidités, d’actions ou d’obligations, ainsi que d’autres types de produits financiers, en fonction de la stratégie adoptée par l’organisme en question.
Investir dans un OPCI vous permet d’espérer à terme une plus grande stabilité de votre placement. Ce véhicule de placement est régi non seulement par la fluctuation du marché de l’immobilier, mais aussi par celle du marché boursier, ce qui implique un certain équilibre pour la pérennité de vos actifs. De plus, il répond à un effort régulier d’épargne, via un virement mensuel par exemple qui peut tout à fait être assimilé à un emprunt dans le cadre de la constitution de votre épargne.
Horizon de placement
Le choix d’investir dans un OPCI relève d’une décision importante, car il s’agit d’un placement sur le moyen/long terme qui engage des risques élevés en perte de capital. Ainsi, il vous est conseillé de conserver vos parts sur une durée de 8 ans au minimum afin d’en jouir pleinement. Ce véhicule de placement offre cependant l’avantage d’offrir une parfaite liquidité et de proposer des frais de souscription relativement bas, contrairement aux SCPI et autres supports d’investissement immobilier. La revente de vos parts pourra ainsi s’effectuer d’une manière relativement plus rapide dans le cas où vous auriez besoin de liquidité.
L’acquisition de parts dans un OPCI peut être réalisée via un contrat d’assurance-vie multisupport, à travers des supports en unités de compte. Dans ce sens, vous serez en mesure de booster vos rendements grâce à la diversification de votre patrimoine et bénéficierez de la liquidité de l’assurance-vie. En moyenne, les taux de rendement tournent autour de 3,81 % par an pour tous les OPCI confondus depuis les 5 dernières années.
Fiscalité
Sur le plan fiscal, les OPCI sont assimilés à des placements financiers dans le cadre de la déclaration de l’impôt sur le revenu. Ils sont donc assujettis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. En ayant recours à un contrat d’assurance-vie pour l’achat de vos parts en OPCI, vous serez assujetti à la fiscalité de l’assurance-vie. En outre, la transmission de votre patrimoine à vos bénéficiaires par exemple leur permettra de profiter d’un abattement de l’ordre de 152 500 euros par personne avant vos 70 ans.
Investir dans les SIIC et les OPCVM immobiliers pour booster la performance de votre placement
Rappelons d’abord que la performance des SIIC dépend avant tout de la fluctuation de la Bourse durant les premières années de votre souscription. Par la suite, sa rentabilité viendra se mesurer à celle d’un investissement immobilier. En effectuant un investissement régulier basé sur le même montant de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle, vous profiterez systématiquement des aléas de la Bourse c’est-à-dire que lorsque la tendance est à la baisse, vous achetez plus d’actions et lorsqu’elle est à la hausse, vous en achetez moins. Vous vous apercevrez qu’au fil des années, la tendance globale à la hausse de la Bourse sera particulièrement profitable pour votre placement. Evitez toutefois de dramatiser et d’agir précipitamment en cas de chute brusque de la valeur de vos actions, car seul le résultat final compte. Si vous ne parvenez pas à vous décider concernant la SIIC où investir, sachez que cette stratégie peut également être appliquée dans le cas des OPCVM immobiliers en réinvestissant les bénéfices réalisés dans les fonds de capitalisation.
Horizon de placement
L’application de cette stratégie nécessite beaucoup de patience étant donné que l’opération ne porte ses fruits que sur du très long terme. Ainsi, plus la tendance de la Bourse vous sera profitable dans le temps, plus votre capital sera mieux valorisé.
Fiscalité
Vous serez imposé à l’impôt forfaitaire unique de 30 %, à l’instar de la fiscalité appliquée sur les valeurs mobilières. Pour rappel, vous serez exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière en optant pour la souscription à une SIIC.
En conclusion
Vous souhaitez vous aussi vous lancer dans le domaine de la pierre-papier ? Sachez que cette solution d’investissement vous permettra de bénéficier des nombreux avantages liés à un investissement immobilier en direct, sans les soucis de gestion locative. Que votre but soit de vous constituer des revenus confortables et réguliers ou de préparer votre retraite, le marché met à votre disposition une multitude de véhicules d’investissement adaptés à votre situation patrimoniale. Les SCPI, OPCI, SIIC ou encore l’OPCVM immobilier sont autant de fonds de placement à même de vous accorder des rendements intéressants sur le long terme, en plus d’une fiscalité avantageuse et des frais d’entrée relativement abordables. Pour profiter d’une meilleure diversification de votre patrimoine, d’une grande souplesse en termes de fiscalité, d’un apport en capital plus flexible ou encore de rendements plus performants, vous pouvez également investir dans la pierre-papier à travers votre contrat d’assurance-vie. Vous aurez ainsi l’opportunité d’allier les performances de la Bourse à celles de l’immobilier afin d’optimiser vos revenus.
Dans tous les cas, l’opération devra s’effectuer de manière réfléchie, car votre placement ne pourra porter ses fruits que sur le long terme. La Financière investissement met à votre disposition ses professionnels en gestion de patrimoine afin d’améliorer les résultats de votre projet d’investissement. Grâce à une connaissance avérée du marché, une étude approfondie de votre profil d’épargnant et l’établissement d’un bilan patrimonial structuré, ils seront en mesure de vous conseiller sur la meilleure stratégie à suivre et de vous orienter vers des solutions d’investissement fiables et pertinentes en réponse à vos besoins et vos objectifs.
