Vous cherchez à investir dans l’immobilier sans les tracas de la gestion locative ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) pourraient être la solution idéale pour vous ! Découvrez pourquoi les SCPI ont le vent en poupe auprès des investisseurs et comment bien choisir ses SCPI.
Pour rappel, acquérir des parts de SCPI vous permet de détenir une partie d’un parc immobilier et de percevoir des revenus réguliers sous forme de loyers issus des biens détenus par la SCPI. La gestion locative et immobilière est entièrement assurée par la société de gestion. Vous avez ainsi tous les avantages de l’immobilier sans les inconvénients.
Parmi les SCPI, il y a deux types principaux : les SCPI de Banque (Classique) et les SCPI Indépendantes (Spécialisées ou Diversifiées).
Tout d’abord, il est important de comprendre la différence entre ces deux types de SCPI. Les SCPI de Banque sont gérées directement par les établissements bancaires et investissent principalement dans des immeubles de grande taille, souvent situés en Île-de-France. Les SCPI Indépendantes, quant à elles, sont gérées par des sociétés de gestion privées et investissent dans une large gamme de biens immobiliers, allant des bureaux aux commerces en passant par les entrepôts.
L’un des avantages clés des SCPI Indépendantes est leur capacité à mieux contrôler le risque de baisse de la valeur de l’immobilier en cas de crise. Cela est dû en grande partie à leur stratégie d’investissement axée sur la diversification et la liquidité de leur portefeuille immobilier.
Qu’est-ce que la valeur de reconstitution d’une SCPI ?
Un autre point important à considérer est la valeur de reconstitution de chaque SCPI. La valeur de reconstitution est le coût total de remplacement d’un immeuble sur le marché à l’instant T. Les SCPI Indépendantes ont globalement développé de manière significative leur valeur de reconstitution au cours des cinq dernières années, ce qui signifie qu’elles ont réalisé des affaires judicieuses lors de l’acquisition de leurs immeubles. En revanche, les SCPI de Banque ont en moyenne vu leur valeur de reconstitution se dégrader en 2020 et 2021 en raison d’acquisitions d’immeubles à des prix supérieurs à leur valeur vénale.
De façon générale, plus la valeur de reconstitution est supérieure au prix de la part de SCPI, plus l’investisseur fait une bonne affaire. On note également que la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de la part constitue le coussin de sécurité face aux fluctuations du marché immobilier. Plus ce coussin est important, plus l’investisseur est protégé.
En termes de rentabilité, les SCPI Indépendantes ont également un avantage considérable sur les SCPI de Banque. En se positionnant davantage sur des acquisitions de taille intermédiaire en Province et en Europe, les SCPI Indépendantes réalisent globalement de meilleures affaires sur le marché immobilier, ce qui leur permet de générer un meilleur rendement et donc de mieux rémunérer leurs investisseurs.
Il convient également de noter que la crise sanitaire a mis en lumière la vulnérabilité des SCPI de Banque, notamment en raison de leur forte exposition aux secteurs les plus touchés par la pandémie, tels que les hôtels et les centres commerciaux. A l’inverse, les SCPI Indépendantes ont su tirer leur épingle du jeu grâce à leur diversification géographique et sectorielle. Elles ont ainsi réussi à minimiser les risques liés à la crise sanitaire et à maintenir des rendements attractifs pour leurs investisseurs.
Focus sur les SCPI Européennes
Parmi les SCPI Indépendantes, on distingue celles dont le parc immobilier se situe principalement dans les autres pays de l’UE. Grâce aux accords de non-double imposition en vigueur, la fiscalité est prélevée à la source dans le pays de détention du bien. À titre d’exemple, pour un même immeuble de bureau, la fiscalité serait de l’ordre de 30% en France (Hors prélèvements sociaux : 17,2%) alors qu’elle ne serait que de 15% en Allemagne. L’investisseur peut ainsi obtenir un bien meilleur rendement avec ces fameuses SCPI Européennes.
En conclusion
Les SCPI constituent un excellent support d’investissement qui regroupe tous les avantages de l’immobilier sans les contraintes de gestion. Il est toutefois essentiel de bien les sélectionner. Investir dans des SCPI Indépendantes est un choix judicieux si vous cherchez à maximiser votre rentabilité tout en constituant des fondations solides pour votre patrimoine. En moyenne, une bonne SCPI Indépendante vous permettra d’atteindre un rendement net de toute charge et de toute fiscalité compris entre 4,2% et 4,8% hors potentiel de revalorisation des parts.
Rappel des avertissements sur les risques : ceci ne constitue pas un conseil en investissement financier. les performances passées ne sauraient préjuger des performances futures. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidités.Les éventuels dividendes peuvent varier à la hausse ou à la baisse. La SCPI ne garantit pas la revente des parts. En cas d’acquisition des parts de SCPI à crédit, si le rendement des parts n’est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse du prix des parts lors de la revente, l’investisseur devra payer la différence. S’agissant d’un investissement exclusivement dédié à l’immobilier, celui-ci doit s’envisager à long terme. La Société de Gestion recommande une durée de détention minimale d’au moins dix ans.
