Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à capital variable est un fonds de placements collectifs ayant pour activité l’acquisition, la détention et la gestion d’un parc immobilier locatif. Cet investissement offre entre autres la possibilité d’accéder à des marchés immobiliers différenciés et des solutions difficilement accessibles aux particuliers en direct en raison principalement du coût élevé d’acquisition.
La structuration même du véhicule SCPI permet un bon équilibre et répartition des risques, tant sur la nature que sur la localisation et la diversité de l’immobilier. La SCPI permet également de se dégager des soucis de gestion et du stress liés aux investissements locatifs classiques en direct. Suivant votre situation et vos objectifs, la SCPI peut représenter pour vous une réponse patrimoniale efficace.
1-Quels sont les avantages de l’investissement en SCPI?
Nous pouvons citer :
- Ticket d’entrée modeste (quelques dizaines d’euros!), moins couteux donc que l’achat d’un bien immobilier en direct ;
- Accès à des marchés immobiliers diversifiés, au travers d’immobilier professionnel et commercial (difficilement accessibles en direct);
- Aucune contrainte en matière de gestion (celle-ci étant intégralement déléguée à la société de gestion);
- Optimisation du couple rendement/risque, avec des rendements attractifs et une saine mutualisation des risques ;
- Facilité de la transmission du patrimoine, en permettant d’éviter l’écueil de l’indivision pour les enfants héritiers (on transmet un nombre de parts équivalent versus un actif immobilier).
2. Quelques définitions :
Le prix de souscription
Le prix de souscription est le prix de la part pleine à payer lorsque vous achetez les parts de SCPI directement ; c’est-à-dire sans passer par un contrat d’assurance-vie.
C’est une notion exclusivement utilisée par les SCPI à capital variable. Cette valeur de souscription est déterminée chaque année par la société de gestion en se basant sur la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI.
À noter que ce prix de souscription ne peut pas varier au-delà d’une fourchette -10% à +10% de cette valeur de reconstitution. Au delà de cette tolérance, la société de gestion est dans l’obligation d’impacter l’évolution (positive ou négative) sur son prix de part.
La valeur de retrait
Elle correspond au prix de souscription moins les frais de souscription (ou frais d’entrée). La valeur de retrait sera la valeur de la part que vous paierez au sein d’un contrat d’assurance-vie.
Précisions concernant les frais dits de souscription
Lors d’un investissement en SCPI, vous êtes principalement concernés par deux types de frais : les frais de gestion (% prélevés par les sociétés de gestion sur les loyers encaissés avant redistribution aux porteurs de parts) et les frais de souscription qui varient en moyenne de 8% à 12% du montant investi.
Ces frais dits de souscription s’appliquent en réalité lors de la cession de vos parts (frais de sortie), et non au moment de l’investissement (contrairement à un versement sur un contrat d’assurance-vie par exemple).
Exemple, vous achetez aujourd’hui pour 10 000 euros de parts de SCPI:
Votre rendement est bien calculé sur la base de ces 10 000 euros investis (et non 10 000 euros diminués d’éventuels frais).
Si vous procédez à la revente de vos parts demain sans avoir bénéficié d’une revalorisation du prix de la part, vous percevez 9 000 euros.
L’investissement en SCPI en « direct » étant judicieusement attendu sur une échéance moyen / long terme, et la part pouvant suivant la SCPI se revaloriser (ou pas) en moyenne de 1% / an sur la durée. Il est nécessaire d’intégrer cette notion de frais de sortie dans le projet d’investissement.
La valeur de réalisation
C’est la valeur « vénale » de la part. En d’autres termes, c’est la valeur du parc immobilier (l’actif) qui compose la SCPI majorée éventuellement du cash et des dettes de la SCPI.
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution correspond au prix qu’il faudrait payer pour racheter tous les actifs immobiliers de la SCPI. Concrètement, cela représente la valeur de cession de tous les immeubles, à laquelle on ajoute d’autres frais comme ceux liés aux actes notariés ou les commissions payées à certains intermédiaires.
Bon à savoir : le rapport entre le prix de souscription et cette valeur de reconstitution permet de juger avec fiabilité l’attractivité de l’investissement:
- Si le ratio est inférieur à 100% : le prix de souscription est intéressant, car inférieur au prix réel des actifs détenus.
- Si le ratio est supérieur à 100% : le prix de souscription est probablement surévalué par rapport à la valeur des actifs immobiliers.
Le Taux de Rendement Global
Exit le Taux de Distribution sur Valeur Moyenne de part (TDVM), le TRG est un nouvel indicateur créé par l’ASPIM depuis le 1er janvier 2022, pour mesurer la performance globale de la SCPI sur une année.
Le rendement global se définit comme la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année N.
Par exemple, si on a un taux de distribution de 5 % et une augmentation du prix de part de 1,5 %, le rendement global immobilier de la SCPI sera de 6, 5 %.
Cet indicateur de performance est déjà utilisé pour mesurer la performance globale des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et permet ainsi de comparer plus aisément et justement la performance des SCPI avec les autres produits d’investissement immobilier.
La valeur IFI
L’impôt sur la Fortune a laissé place en 2018 à l’IFI: Impôt sur la Fortune Immobilière, sortant ainsi de son champ de taxation certaines classes d’actifs afin de se recentrer exclusivement sur l’imposition du patrimoine immobilier.
L’assiette de taxation est en effet composée de l’intégralité des actifs immobiliers, mais également des droits immobiliers, en détention directe ou indirecte. Concrètement, cela concerne aussi bien votre résidence principale que vos parts de sociétés immobilières type SCPI.
La valeur à déclarer est transmise annuellement par les sociétés de gestion lors de l’envoi des documents fiscaux nécessaires aux déclarations d’impôts. Il vous suffit par la suite de multiplier cette valeur communiquée par le nombre de parts détenues, vous obtenez alors le montant à reporter dans votre déclaration au titre de l’IFI.
3. Les SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie
Lorsque vous souscrivez à des parts de SCPI de rendement dans un contrat d’assurance-vie, vous payez en général la part à sa valeur de retrait (prix de souscription moins frais de sortie). Généralement, le prix de la part pourra donc diminuer de 9 à 12%. En contrepartie de cette décote, vous aurez à payer des frais liés au contrat d’assurance-vie en lui-même (généralement de l’ordre de 5%) + des frais d’entrée variable sur les supports immobiliers et pour finir des frais de gestion sur le contrat.
Sur le papier, et à ce stade, on peut donc considérer que vous êtes financièrement « gagnant » à acheter vos parts de SCPI au sein d’une assurance-vie, car les frais payés in fine seront moins élevés, mais il existe un autre paramètre important.
Les loyers de la SCPI au sein d’une assurance-vie sont souvent versés à hauteur de 85% / 90 % (et non pas à 100 % comme dans le cadre d’une souscription en direct).
Cela tout simplement car l’assureur a aussi besoin de « gagner quelque chose ».
Il existe cependant un cas de figure particulier avec le contrat d’assurance-vie Corum Life horizon qui intègre leurs 3 SCPI, et où 100 % des revenus sont redistribués aux investisseurs.
Cela en fait d’après nous l’un des meilleurs contrats d’assurance-vie contenant de la SCPI.
4. Vaut-il mieux acheter ses parts de SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance-vie?
La réponse va dépendre à la fois de votre situation, de la compagnie d’assurance-vie (ses SCPI et ses frais) mais surtout de vos objectifs, de votre fiscalité et de celle de la SCPI que vous achetez (française ou européenne).
En effet, dans le cas où vous souscririez à des parts de SCPI en direct, vous êtes soumis à la fiscalité IR + CSG.
Il faut savoir que la fiscalité des pays européens (IR plus faible et pas de CSG) est inférieure à la fiscalité appliquée en France, vous avez donc souvent intérêt si votre tranche d’imposition est supérieure à 11 % à opter pour les SCPI européennes.
Il faut savoir qu’au travers de l’assurance-vie, et surtout si vous la conservez 8 ans et plus, vous bénéficiez d’une fiscalité réduite (pour rappel : seulement 7,5% d’impôt + contributions sociales).
Pour ce qui est du rendement et pour en revenir au « point négatif » qui est que vous ne percevez qu’une partie des revenus dans les contrats d’assurance-vie, a contrario, vous pouvez y bénéficier d’une fiscalité réduite.
Attention ! Dans le cas du contrat d’assurance-vie Corum Life horizon, votre rendement est supérieur aux autres compagnies, car vous bénéficiez de l’intégrité des revenus de la SCPI.
En synthèse, le rendement comparé en direct ou dans le contrat d’assurance sera suivant la SCPI et votre situation peut-être sensiblement le même… ou pas.
La SCPI en direct sera à privilégier si vous cherchez à obtenir des revenus réguliers ou un financement à crédit (loyers). En revanche, vous privilégierez les SCPI dans l’assurance-vie si vous cherchez à valoriser un capital sur une durée plus courte et avec plus de « liquidité » puisque c’est ici la compagnie d’assurance-vie qui assure la liquidité (études futures des enfants, projet futur).
5. SCPI dans l’assurance-vie : capitalisation ou distribution ?
De nombreux clients nous demandent ce qu’il advient des loyers générés par les SCPI lorsque celles-ci sont logées dans une assurance-vie.
Vous avez le choix entre deux options :
Les loyers sont convertis en nouvelles parts de SCPI au sein du contrat. Nous sommes là dans une véritable logique de capitalisation. L’investisseur ne cherche pas à obtenir des revenus complémentaires ou des rentes, mais à valoriser un capital.
Les loyers sont versés sur une poche généralement de type fonds euro. C’est alors souvent à partir de cette poche que des rachats ou des arbitrages sur de nouveaux supports peuvent alors être effectués.
Notons toujours une exception importante avec le contrat Corum Life Horizon ou les loyers sont reconvertis en nouvelles parts de SCPI.
6. La SCPI en nue propriété, une alternative très intéressante.
Voici une alternative ou une complémentarité au contrat d’assurance-vie destiné à préparer votre retraite ou financer un besoin particulier à l’avenir.
Ici, vous ne souhaitez pas générer avec la SCPI de revenus complémentaires jusqu’à votre départ à la retraite ou jusqu’au démarrage des études supérieures de vos enfants.
Vous avez l’opportunité d’acquérir la SCPI en nue-propriété. Cela revient en quelque sorte à n’acheter que les « briques » de la SCPI, sans les revenus. Gros avantage, vous achetez la SCPI avec une importante « remise », en un seul apport ou de manière modulable, tous les mois à partir de 50 €.
À votre départ à la retraite, vous récupérerez l’usufruit (revenu revalorisé) et reconstituerez donc la pleine propriété. Cela vous permettra alors de bénéficier d’un revenu intéressant en complément de votre retraite ou pour financer les études de vos enfants.
Notre concept d’épargne IMMO PRO RETRAITE
Immo Pro retraite est une stratégie d’épargne innovante, performante, qui se positionne hors des marchés financiers (bourse) et bancaires traditionnels (assurance-vie fonds en euros).
Celle-ci est totalement défiscalisée au sens de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur la fortune et des prélèvements sociaux.
Suivant la durée du démembrement, le rendement peut s’avérer encore plus intéressant que l’acquisition de SCPI via un contrat d’assurance-vie.
