La Location Meublée Non Professionnelle constitue un support efficace pour un meilleur complément de retraite. Elle permet de profiter d’un dispositif de défiscalisation immobilière particulièrement avantageux. Tout en se créant un patrimoine immobilier, le statut LMNP permet de bénéficier de revenus locatifs non imposés. Remboursement de la TVA, gestion du bien par un professionnel, réduction ou exonération d’impôts, etc. constituent autant d’avantages du statut LMNP. Mais ce dispositif présente également d’autres avantages…
Les bases de la location meublée non professionnelle ou LMNP
Les bases du statut de loueur en meublé non professionnel sont assez simples, même pour les novices. Le principe consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier meublé ou non. Si nécessaire, il faudra l’équiper de mobiliers pour finalement le mettre en location en tant que bien meublé. Proposé en location meublée, le bien immobilier doit disposer des mobiliers et équipements nécessaires à la vie courante : mobiliers usuels (tables, chaises, lampes…), équipements de cuisine et de salle de bain, literie…
Il est possible d’acheter un bien immobilier « classique » et de l’aménager pour le mettre en location meublée. Mais il existe également des résidences de services qui offrent plus d’avantages. Ces types de résidences permettent d’investir clés en main et d’avoir un bail commercial. Il est possible d’investir dans 4 types de résidences de services :
- résidences étudiantes
- résidences d’affaires
- résidences de tourisme
- résidences séniors
- résidences EHPAD
Les régimes fiscaux en LMNP
Un loueur en meublé non professionnel doit inscrire les revenus de sa location au titre de bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes fiscaux sont ainsi possibles pour l’imposition des revenus :
- régime forfaitaire ou Micro-BIC
- régime réel
Régime forfaitaire ou Micro-BIC
Ce régime est accessible si le montant des recettes ne dépasse pas le seuil des 32 000 €. Le Micro-BIC apparait plus avantageux compte tenu des obligations déclaratives allégées. Le loueur bénéficie d’un abattement fiscal de 50 % sur ses revenus locatifs, mais ne peut créer de déficits.
Régime réel
Ce régime est appliqué si les revenus locatifs dépassent les 32 000 €. Si les recettes sont inférieures à ce montant, le loueur peut déposer une demande auprès du fisc. Ce régime permet de déduire des recettes les charges, intérêts d’emprunts, frais de gestion ou amortissement. L’imposition est ainsi largement réduite.
Loueur en Meublé Non Professionnel, quels avantages ?
La catégorie des revenus perçus constitue le plus grand avantage du statut de loueur en meublé non professionnel. Les recettes sont classées dans la catégorie des BIC, ce qui induit une comptabilité avantageuse et permet entre autres :
- la récupération de la TVA
- l’amortissement du bien
- d’avoir des revenus peu ou non imposés
Lors d’un investissement immobilier locatif, le statut LMNP peut ouvrir sur bien des avantages :
Récupération de la TVA
La location meublée non professionnelle vous donne le statut de commerçant. De fait, il vous est possible de récupérer la TVA du bien que vous avez acquis, soit 20 % de sa valeur. La TVA est récupérée en une fois, six mois après la première mise en location du bien. Mais pour pouvoir récupérer la TVA, le bien doit être dans une résidence gérée qui doit proposer au moins 4 services, à l’exemple de :
- l’accueil
- l’entretien des locaux
- le petit-déjeuner
- la fourniture de linge
- la restauration…
Amortissement du bien immobilier
L’amortissement s’apparente aux charges que l’on peut déduire des revenus. Un déficit est dans ce sens impossible, tout comme un gain sur les revenus globaux. Mais si le montant des amortissements dépasse celui de la recette annuelle, l’amortissement pourra être reporté sur les années suivantes.
Le statut LMNP permet d’amortir jusqu’à 30 ans l’investissement dans un bien immobilier, et les mobiliers sur 7 ans. Durant la période, les charges et intérêts d’emprunts pourront également être déduits des revenus.
Abattement fiscal
Investir en LMNP sous la loi Censi Bouvard permet de jouir d’un abattement fiscal de 11 %, étalé sur 9 ans. Mais il faudra investir dans une résidence de services neuve, et s’engager à louer le bien pendant 9 ans au minimum.
Gestion locative par un professionnel
Investir dans l’immobilier locatif en LMNP permet également de déléguer la gestion locative du bien à une société de gestion professionnelle. Signant un bail commercial, la société de gestion est engagée à vous verser les loyers. Le gestionnaire se charge également de couvrir tous les éléments concernant la gestion locative.
Un statut simple
La location meublée non professionnelle parait compliquée, mais elle est pourtant très simple, notamment du point de vue administratif. Mais l’accompagnement d’un expert-comptable est conseillé pour la déclaration des revenus BIC, celle-ci étant assez particulière. C’est surtout le cas pour la pondération de l’amortissement du bien.
Synthèse de l’investissement en LMNP
Comme vous l’aurez surement remarqué tout au long de ce guide, le statut LMNP ne permet pas simplement de profiter d’une fiscalité attrayante. La simplicité du dispositif constitue également un avantage certain. Il n’engage aucune contrainte de gestion locative, ni aucun souci de comptabilité. Ce statut s’adapte ainsi à tout objectif d’investissement : défiscalisation, préparation de la retraite ou constitution de patrimoines immobiliers.
